Od kilku lat eksperci przewidywali zmierzch galerii handlowych o ograniczonych funkcjach. Czy obecna sytuacja przyspieszy te zmiany, czy raczej poprowadzi rynek w innym kierunku?
Aktualnym problemem tradycyjnych galerii handlowych jest nie tyle ograniczona liczba funkcji i powierzchni, co obecne zasady funkcjonowania znajdujących się w nich najemców, a także układ zamkniętej przestrzeni, który z jednej strony podnosi ryzyko wynajmu w perspektywie kolejnego, możliwego lockdownu, a z drugiej – obniża komfort psychiczny klientów już po zniesieniu ograniczeń.
Choć w miarę upływu czasu oraz wprowadzania kolejnych rozwiązań i technologii zwiększających bezpieczeństwo zakupów, ruch w galeriach handlowych stopniowo będzie się zwiększać, nie wiemy, kiedy i czy w ogóle obroty znajdujących się w nich sklepów powrócą do poziomów uzasadniających ich utrzymanie. Musimy pamiętać, że obecność w galerii handlowej wiąże się z wysokimi kosztami na rzecz części wspólnych, obsługi eksploatacyjnej i prawno-administracyjnej oraz marketingu centrum.
W najbardziej prawdopodobnym scenariuszu obserwować więc będziemy renegocjacje umów na bardziej elastycznych warunkach, na przykład warunkujących wysokość czynszu od faktycznych obrotów poszczególnych sklepów. Możliwą perspektywą będzie również silniejszy rozwój projektów o bardziej zróżnicowanych funkcjach, uwzględniających funkcję biurową, hotelową a być może także mieszkaniową. Jeszcze przed nadejściem kryzysu, ten szlak w Łodzi zaczął przecierać projekt o nazwie FUZJA.
Czy epidemia Covid-19 trwale odmieni zachowania konsumentów, a na tej rewolucji zyska e-commerce i tradycyjne ulice handlowe?
James Daunt, o którym mówi się, że uratował największą sieć brytyjskich księgarni Waterstones przed internetową ekspansją Amazona, w jednym z wywiadów podkreślił, że dni sklepów stawiających tylko na sprzedaż są policzone. Sektor e-commerce, który miał wręcz problemy z odpowiedzą na olbrzymi popyt konsumentów, na pewno wzmocni swoją pozycję i będzie stanowił jeszcze ważniejszy kanał sprzedaży, niż dotychczas.
Lokale stacjonarnie nie znikną jednak całkowicie. Będą po prostu pełnić więcej funkcji – np. odbiór towaru, a przede wszystkim możliwość obejrzenia produktów i konsultacji z handlowcem przed ostatecznym zakupem. W wielu przypadkach posłuży to także podkreśleniu prestiżu marki. Wraz za zmianami funkcji mogą iść inne potrzeby i wymagania względem wynajmowanej powierzchni. Może się wówczas okazać, że posiadanie lokalu w galerii handlowej zwyczajnie się nie opłaca, przez co sieci mocniej zdywersyfikują swoje strategie pozyskiwania powierzchni. I tutaj faktycznie otwierają się interesujące możliwości dla ulic kupieckich, którym, jak na ironię, galerie handlowe jeszcze niedawno miały zadać kres.
Ostatnie dni przyniosły kilka ważnych wydarzeń. Sieci handlowe odstępują od umów z galeriami handlowymi, a ul. Piotrkowska dzięki parkingom wielopoziomowym pozbędzie się swojej największej wady. Czy taki zbieg okoliczności to zapowiedź lepszych czasów dla największej łódzkiej ulicy handlowej?
Na rosnące zapotrzebowanie na dostarczanie unikatowych doświadczeń dla klientów w ramach projektów typu „lifestyle” odpowiadają w szczególności projekty handlowo-usługowe, które dzięki obecności w mniejszych budynkach, w otwartej przestrzeni ulic handlowych, będą bardziej „odporne” na kryzys, sprzyjać będzie rozwojowi miastotwórczych projektów realizowanych w centrach miast.
W Łodzi pierwszą taką inwestycją będzie budynek FERN, który wraz z parkingiem na 222 samochody, uzupełni teren OFF Piotrkowska Center. Aby wyróżnić projekt w oczach najemców, postanowiliśmy połączyć zalety lokalizacji high street oraz pasażu handlowego na świeżym powietrzu, gdzie występuje bogate zaplecze gastronomiczno-usługowe i biurowe. Zakupy będą i udane, z uwagi na obecność unikatowych marek i czołowych restauracji, i bezpieczne, ze względu na możliwość przyjazdu samochodem oraz brak dużych przestrzeni w budynkach. A wszystko to w niesamowitym otoczeniu czerwonej cegły poprzemysłowej Łodzi – rewitalizowanej przestrzeni pofabrycznej.
W pewnym sensie będzie to nowy gatunek przestrzeni – odnajdą się tu bowiem zarówno czołowe sieci handlowe, którym udostępniamy salony z dużymi witrynami i bezpośrednimi wejściami od ulicy Piotrkowskiej i pasażu, jak również mniejsi przedsiębiorcy, którzy do dyspozycji otrzymają kameralną przestrzeń „fashion & beauty” na piętrze oraz butikowe lokale znajdujące się w stylowych, dawnych kontenerach morskich, doskonale wpisujących się w post-industrialny charakter otoczenia.
Wierzymy, że tego typu projekty napędzą dalszy rozwój gospodarczy ścisłego centrum Łodzi oraz przywrócą Piotrkowskiej należny jej nimb największej ulicy handlowej w Polsce – nie tylko ze względu na jej rozmiary. Chcemy przyłożyć rękę do przywrócenia jej dawnego blasku. Stawiamy sobie ambitne cele, u podstaw których zawsze leży jakość przestrzeni. To nie będzie łatwe zadanie, ale nie startujemy od zera. Pamiętajmy, że na „OFFie” mamy już najlepiej zagospodarowaną, zrewitalizowaną przestrzeń publiczną w Polsce według Towarzystwa Urbanistów Polski oraz najpiękniejszy Nowy Cud Polski zdaniem czytelników National Geographic Traveler.
Ulica Piotrkowska nie jest miejscem popularnym wśród najemców z branży modowej, czy w związku z zaistniałymi okolicznościami możemy liczyć na to, że struktura najemców będzie bardziej zróżnicowana niż dotychczas, a marki premium pojawią się powrotem na głównej ulicy miasta ?
Musimy mieć świadomość, że to nie jest tak, że w obliczu aktualnej sytuacji, właściciele parterowych lokali handlowo-usługowych w centrach miast mogą już otwierać szampany i czekać, aż najemcy sami się do nich zgłoszą. Należy najpierw zadać sobie pytanie: czy dana oferta spełnia standardy i potrzeby firm, na jakich nam zależy, a jeśli nie – co możemy zrobić, aby ten stan zmienić. Tej analizy należy dokonać na wielu płaszczyznach, ponieważ wpływają one na ostateczne decyzje najemców.
Co może grać na korzyść ulicy Piotrkowskiej?
Na przestrzeni ostatnich lat Miasto mocno zmieniło postrzeganie samej ulicy poprzez poprawę standardu estetycznego oraz promocję samej Łodzi na arenie międzynarodowej. Naprawdę świetnym kierunkiem był także program „Lokale dla kreatywnych”, który pozwolił startupom z branży kreatywnej zaistnieć w centrum miasta. Dzięki temu możemy mówić o tworzeniu się nowej tożsamości ulicy, budowaniu wokół niej pewnego rodzaju społeczności. Warto zauważyć, że kryzys już teraz spowodował, że chętniej sięgamy po wyroby lokalne, wspierając w ten sposób rodzime biznesy.
A marki modowe czują się bezpieczniej w miejscach, w których klienci mogą załatwić kilka spraw jednocześnie, bo sprzyja to spontanicznym decyzjom zakupowym. Aspekt konkurencji traktowany jest dość indywidualnie – jedne marki na niej korzystają, drugie unikają. Ze względu na dominację na ulicy Piotrkowskiej innych branż, w tym głównie gastronomii, brak konkurencji może stanowić pewną przewagę, zwłaszcza dla najemców z półki premium. Z drugiej strony dla wielu firm kwestie sąsiedztwa muszą potwierdzać odpowiednie zapisy w umowie najmu.
Wszystko to sprowadza nas do potrzeby przemyślanej i wspólnie realizowanej strategii dla przestrzeni ulic handlowych, która z jednej strony tworzyłaby warunki dla integracji lokali należących do miasta i właścicieli prywatnych, a z drugiej – odpowiadała na potrzeby operatorów z bardziej prestiżowych i dochodowych sektorów handlu.
Co należałoby poprawić?
Brakuje dziś zintegrowanej promocji ulic oraz systemu zarządzania marketingiem i wynajmem takich miejsc. Ulice handlowe, wzorem mniejszych miast w Anglii, potrzebują profesjonalnych podmiotów zarządzających, które z jednej strony rozumieją skłonności zakupowe klientów oraz odwiedzających centra miast, a z drugiej – strategie rozwojowe międzynarodowych sieci handlowych oraz preferencje mniejszych, lokalnych podmiotów. Mówimy tu także o kimś, kto zna ograniczenia techniczno-budowlane istniejących budynków, a także posiada umiejętności zarządzania takimi powierzchniami – zarówno pod kątem marketingu, jak i zachowania ciągłości funkcjonowania.
Na szczęście rynek ulic handlowych jest jeszcze w Polsce stosunkowo młody, a więc plastyczny, dający się w dużym stopniu ukształtować. Jako profesjonalni doradcy z doświadczeniem w realizacji m.in. projektu OFF Piotrkowska Center, służymy pomocą w dostosowaniu przestrzeni do wymagań rynku, zarówno w ujęciu koncepcji biznesowych i operacyjnych, architektoniczno-funkcjonalnych oraz administracyjno-prawnych. Można powiedzieć, że rynek łódzki znamy od podszewki.
Myślę, że przed ulicą Piotrkowską otwierają się nowe, ciekawe perspektywy. Powinniśmy to wykorzystać – teraz, jak nigdy wcześniej, jest czas na wspólne działanie!
