Czym zajmuje się firma Mzuri i jaka jest jej pozycja na krajowym rynku zarządzania prywatnymi mieszkaniami na wynajem?
Mzuri jest pierwszą w Polsce i niezmiennie największą w kraju firmą zarządzającą najmem mieszkań. Ponad 2000 Klientów powierzyło nam zarządzanie 6000 mieszkań na wynajem, byśmy w ich imieniu szukali najemców i obsługiwali wszelkie kwestie związane z najmem (do naszych zadań należy np. przeprowadzenie całego procesu wynajmu mieszkania z dopilnowaniem płatności włącznie).
Nasza firma pomaga także inwestować w mieszkania na wynajem zarówno do majątku własnego jak i grupowo. Pomogliśmy kupić blisko półtora tysiąca mieszkań, a inwestorzy, poprzez spółki Mzuri CFI, powierzyli nam już ponad 60 mln zł.
Jakie są związki Mzuri z Łodzią?
Mzuri jest bardzo silnie związane z Łodzią, gdyż to właśnie Łódź, obok Warszawy, była jednym z pierwszych dwóch miast, w których rozpoczynaliśmy w 2009 roku swoją działalność i nadal mamy tu, podobnie jak w stolicy, najwięcej mieszkań w zarządzaniu – ponad 1000. W Grupie Mzuri pracuje około 200 osób, z czego połowa działa w Łodzi. Tu mieści się nasza centrala operacyjna, w której około 80 osób zarządza zdalnie najmem wszystkich mieszkań w kraju (np. realizuje rozliczenia, umieszcza ogłoszenia).
Ale to nie wszystko. W Łodzi, przy ul. Pabianickiej, po raz pierwszy rewitalizowaliśmy kamienicę. Kolejnymi były kamienice przy ul. Targowej 55, ul. Senatorskiej 10, a w toku są projekty przy ul. Łagiewnickiej 96, ul. Kilińskiego 42 i ul. Żeromskiego 17. Te dwa ostatnie budynki należą do spółki inwestowania grupowego Mzuri CFI Łódź, która inwestuje wyłącznie w naszym mieście. Mówię „naszym”, gdyż ja sam również jestem łodzianinem, choć od ćwierć wieku mieszkam w stolicy.
Podejmujecie się również nietypowych projektów deweloperskich i inwestycyjnych, na czym one polegają?
Większość tych projektów to rewitalizacje kamienic. Polegają one na gruntownym remoncie, takim, że ze starej substancji zwykle pozostają tylko fundamenty (choć często wzmocnione), zewnętrzne ściany i klatka schodowa. Budynek jest zatem praktycznie nowy, ma nowe stropy i dach, wewnętrzne ściany, instalacje itd., mieszkania wewnątrz odbudowujemy i zostają w 100% przeznaczone na wynajem.
Przy ul. Targowej 55, obok wyremontowanej kamienicy, wybudowaliśmy nowy budynek. Inwestycje tego typu realizujemy zazwyczaj poprzez spółki inwestowania grupowego, o których wcześniej wspominałem. Kapitał niezbędny do przeprowadzenia przedsięwzięcia wnoszą inwestorzy, my natomiast w pełni zarządzamy projektem.
Miasta takie jak Kraków, Gdańsk czy Wrocław silnie polegają na turystyce, co znajduje odzwierciedlenie w sytuacji panującej na rynku nieruchomości pod wynajem, zwłaszcza na tym krótkoterminowym - dedykowanym turystom. Co stanie się teraz z tymi mieszkaniami w obliczu zamrożenia branży turystycznej?
Właściciele mieszkań przeznaczanych na wynajem na doby mają duży kłopot. Znaczna część z nich zdecydowała się obecnie wynajmować je na długi lub średni termin, co częściowo wpłynęło na stawki czynszu. Na szczęście nie dotyczy to Łodzi, a jedynie turystycznych centrów Warszawy, Krakowa i Gdańska.
Jak prezentuje się na tym tle sytuacja Łodzi, która nie jest tak popularną destynacją turystyczną?
Długoterminowy najem mieszkań w Łodzi nie ucierpiał ani przez konkurencję mieszkań na doby ani bezpośrednio przez pandemię. Od połowy marca do połowy kwietnia obserwowaliśmy zastój i zwiększenie liczby pustostanów, choć nie do alarmujących poziomów, jednak od połowy kwietnia sytuacja się normalizuje. Ściągalność czynszów również wygląda bardzo dobrze. Porównując nasze dane na koniec marca, względem końca lutego, a więc okresu sprzed epidemii, zauważamy, że poziom czynszów najmu także nie zmienił się znacząco: lekko (o 1,2%) spadł w przypadku kawalerek i równie lekko wzrósł w przypadku mieszkań dwupokojowych (o 1,1%) i trzypokojowych (o 1,9%). W ujęciu rocznym wzrosły natomiast zarówno czynsze kawalerek jak i mieszkań dwupokojowych, odpowiednio o 1,7% i 5%, zaś najem lokali trzypokojowych potaniał o 1%.
NBP obniżył niedawno stopy procentowe, kredyt jest w związku z tym tańszy, ale z drugiej strony słyszymy zapowiedzi zaostrzenia wymagań stawianym kredytobiorcom przez banki zwłaszcza jeśli chodzi o wymagany wkład własny. Czy zmniejszenie dostępności kredytu będzie czynnikiem, który wzmocni rynek najmu długoterminowego?
To już nie tylko zapowiedzi, ale rzeczywistość. Banki generalnie podwyższyły wymóg wkładu własnego i podniosły marże, co per saldo, mimo obniżek stóp procentowych, podrożyło kredyt.
Mniejsza dostępność kredytów hipotecznych z pewnością wpłynie na rynek najmu. Samo obniżenie stóp procentowych praktycznie do zera także przekłada się na zwiększoną relatywną atrakcyjność inwestycji w mieszkania na wynajem. Nadmienię, że dzisiaj w Łodzi można zainwestować w nieruchomość na najem długoterminowy, która, nie licząc wzrostu wartości mieszkania, da 6% rocznie z samego czynszu. Ufam więc, że po kilkumiesięcznym okresie przejściowym, inwestorzy wrócą do zakupów, zaś najemcy, którzy planowali zakup własnego lokum, pozostaną najemcami, przynajmniej w części.
Czy to dobry czas na inwestycyjny zakup mieszkania czy szerzej patrząc: inwestycje w nieruchomości na wynajem? Wiele osób czeka na radykalną przecenę, ale ku ich rozczarowaniu eksperci zapowiadają dalszy wzrost cen, mimo trzęsienia ziemi związanego z pandemią.
Zdecydowanie nie spodziewam się dalszego wzrostu cen mieszkań. Być może w pojedynczych mikrolokalizacjach tak, ale nie generalnie, na szerokim rynku. Myślę, że ceny wyhamują, możliwe, że spadną, uważam, że raczej nie będą rosły w perspektywnie kilku-kilkunastu miesięcy.
Czy będzie znacząca przecena? Moim zdaniem generalnie raczej nie, choć spodziewam się większej liczby ofert od sprzedających, którym zaczął się palić grunt pod nogami. Okazje te będą się częściej pojawiać na rynku wtórnym niż na pierwotnym.
Łódzkie śródmieście jest jedną z najlepszych lokalizacji pod zakup mieszkania na wynajem, biorąc pod uwagę zyski, jakie osiągają inwestorzy rok do roku. Czy to efekt niskiej bazy, czy świadectwo powrotu mody na mieszkanie w centrum Łodzi?
Istotnie, obserwujemy modę na mieszkanie w centrum, choć nie oznacza to, że atrakcyjność tracą osiedla na Bałutach czy Retkinii. Myślę, że ta moda na Śródmieście wynika z kilku przyczyn: po pierwsze z dostępności takiej opcji – dzisiaj dość łatwo można kupić centralnie położone mieszkanie w wyremontowanej kamienicy lub w całkiem nowym budynku. Jeszcze dziesięć lat temu było to nieporównywalnie trudniejsze. Kolejnym czynnikiem, mającym na to wpływ, są zasługi miasta, które sprawia, że centrum Łodzi jest po prostu zdecydowanie lepszym miejscem do mieszkania niż przed laty. Rewitalizacja, woonerfy oraz inne inwestycje miejskie, a także klimat zamieszkiwania w starej kamienicy, nawet jeśli ceną jest brak windy i wąskie, strome schody, wpływają właśnie na wybór Śródmieścia.
Z punktu widzenia inwestora atutem Śródmieścia jest możliwość zakupu małego mieszkania bez miejsca postojowego, co zwiększa rentowność inwestycji w porównaniu do zakupu większego mieszkania (mieszkań małych, mniejszych niż 25 m kw nie wolno dzisiaj budować), z obowiązkowym miejscem parkingowym i w dodatku zlokalizowanego dalej od centrum.
Gdzie dzisiaj kupiłby Pan w Łodzi kawalerkę na wynajem?
Mieszkania, które wraz z żoną posiadamy w Łodzi, znajdują się na Bałutach, skąd oboje pochodzimy. Wynajmują się bardzo dobrze, więc oczywiście nadal rozważalibyśmy tę lokalizację, co nie oznacza, że stroniłbym od Śródmieścia, Widzewa czy Chojen. Przy podejmowaniu decyzji o zakupie mieszkania na wynajem kierowałbym się nie sentymentem a przede wszystkim kalkulacją rentowności najmu.
Niezależnie od dzielnicy, którą bym wybrał, z pewnością zainwestowałbym w Łodzi – wierzę w nasze miasto i planuję tu dalsze zakupy.
Z p. Arturem Kaźmierczakiem, Partnerem Grupy Mzuri rozmawiał Mateusz Sipa, z-ca Dyrektora Biura Rozwoju Gospodarczego i Współpracy Międzynarodowej UMŁ
