Składały się na nią treści ogólnego wprowadzenia i podsumowania, wraz z 44 punktami, regulującymi poszczególne założenia dokumentu – przede wszystkim zasady osadzania się w nowych koloniach tkackich, formę zagospodarowania i przydział parceli, a także kwestie rozliczeń nowych osadników. Dokument regulował to, kto może zasiedlać osadę i jakie kolonizatorzy mają przywileje oraz obowiązki. W 1853 roku wydana została pierwsza książka opisująca Łódź. Był to Opis Miasta Łodzi Oskara Flatta, zawierająca także postanowienia tej umowy.

Treść umowy zgierskiej (źródło: Oskar Flatt, Opis Miasta Łodzi, Warszawa, 1853)

Równolegle z pracami nad regulacją przestrzeni nowych terenów Łodzi z wykorzystaniem precyzyjnych planów sytuacyjnych, z zagranicy zaczęli napływać specjaliści w zakresie tkactwa. Pojawiły się nowe kultury i zwyczaje. Początkowo, przede wszystkim do Nowego Miasta sprowadzali się Niemcy. Szczególnie wzdłuż ul. Piotrkowskiej, na odcinku od Nowego Rynku do ul. Cegielnianej, parcele zajmowali sukiennicy. Na odcinku Traktu Piotrkowskiego w granicach osady Łódki lokowano tkaczy bawełny i lnu. Często byli to ludzie ubodzy, jednak mający w ręku odpowiedni fach – w przeciwieństwie do Polaków znających się na rolnictwie. Przybysze szybko jednak otrzymywali wsparcie pozwalające na rozwój działalności. Poza parcelami na domy, materiałami na budowę i przywilejami finansowymi, zagraniczni osadnicy mogli wnioskować również o ogrody, które były przygotowane pod uprawę warzyw i owoców. 

Do 1822 roku nie mieszkał w Łodzi ani jeden cudzoziemiec, w grudniu 1823 roku spotykamy już 9 majstrów sukienniczych ze Śląska. Kilku przybyłych wcześniej Niemców ostatecznie wyjechało po krótkim czasie (pierwszym zarejestrowanym był niejaki Fryderyk Wilhelm Daun).  Człowiekiem odpowiedzialnym za sprowadzenie kolonistów z Czech, Prus i Saksonii był komisarz fabryk i naczelnik sekcji fabrycznej Komisji Przemysłu Województwa Mazowieckiego Królestwa Polskiego Benedykt Tykel. Prowadził on szeroką akcję osiedleńczą zachęcając tkaczy zagrożonych konkurencją fabryczną na ziemiach niemieckich do przyjazdu do Łodzi. Do końca dekady w osadzie sukienniczej Nowe Miasto osiedliło się ogółem 141 rodzin majstrów i czeladników sukienniczych, przy czym największy napływ zaznaczył się w 1824 i 1825 roku, kiedy przybyło 88 sukienników.

Do 1829 roku Łódź zamieszkiwały już 4273 osoby, wśród których zaczęła dominować narodowość niemiecka. Do tego czasu powstało 369 przeważnie drewnianych domów, stawianych na parcelach Nowego Miasta, a w dalszej kolejności Łódki. Większość domów lokowana była wzdłuż traktu Piotrkowskiego, który w naturalny sposób stał się główną osią rozkwitającego miasta.

W roku 1832 w Łodzi było 5140 stałych mieszkańców, zamieszkałych w 399 domach. Zajęta więc była ponad połowa dostępnych parceli. Granice miasta uregulowane w latach 20-tych, zaczęły przesycać się zabudową z końcem lat 30-tych. W 1840 roku liczba mieszkańców przekroczyła już 20 tys. osób, a domów było 962. Zastanawiając się jak wyglądała wtedy przestrzeń miasta, należy pamiętać, że aż do końca XIX w. dominowała architektura drewniana, parterowa. W roku 1853 domów murowanych było 141 przy 829 drewnianych. Piętrowych budynków mieszkalnych było tylko 48.

Należy mieć na uwadze, że jeszcze z końcem lat 20-tych w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowanych parceli wciąż rozpościerały się pola i lasy. Z końcem tego dziesięciolecia w południowej części osady Łódki zaczęły powstawać pierwsze, monumentalne – jak na tamte czasy – 2-, lub 3-kondygnacyjne murowane fabryki. Wtedy były one jednak oddalone od zabudowanego centrum. W 1827 r. wzdłuż Piotrkowskiej w granicach Nowego Miasta i Łódki, wytyczone były 143 działki po stronie wschodniej i 153 po stronie zachodniej. Działki były wąskie, ciągnące się przez całe kwartały aż do kolejnych przecznic. Od strony głównego traktu znajdowały się budynki mieszkalne z podwórzem, z tyłu zaś ogrody uprawne, w których rosły warzywa, owoce i zboża. Za ogrodami tkaczy, wzdłuż ulic Wólczańskiej i Widzewskiej, rozpościerały się osady prządków. Na zabudowanie wszystkich działek wzdłuż ul. Piotrkowskiej, potrzeba było czasu aż do połowy XIX w.

Tereny na południe, w granicach osady Łódki oraz w jej sąsiedztwie (bezpośrednio graniczące z osadami prządków) w dużej mierze pozostawały uprawami rolnymi lub gęstym lasem, który z czasem sukcesywnie wycinano pod nowo powstającą zabudowę. Przecznice osady Łódki, przecinające ul. Piotrkowską, przez wiele lat widniały tylko na planie. W 1830 r. z 434 domów (w tym również liczone domy tylne), 108 stało przy ul. Piotrkowskiej. Zabudowania w 80% były drewniane. Przy głównej ulicy pozostawało wtedy jeszcze 228 niezabudowanych działek.

Ulica Piotrkowska, początkowo była zwykłą, nieutwardzoną drogą. Z czasem na odcinkach w granicy miasta pokryta została brukiem. W 1829 r. zaprojektowany został tzw. trakt fabryczny, pomiędzy Zgierzem a Kaliszem, łączący miasta fabryczne regionu. W Łodzi utwardzony trakt przebiegał w ciągu ul. Piotrkowskiej. Część odcinków ulicy, została jednak brukowana (od Cegielnianej do Starego Rynku). Trakt utwardzony w granicach miasta do 1834 r. osiągnął długość 2,9 km. Utrzymywany był przez Zarząd Linii Komunikacyjnych w Warszawie, z wyjątkiem brukowanego odcinka pozostającego w utrzymaniu miasta. Wzdłuż jezdni wytyczone były chodniki. Na ulicy znajdowały się cztery żelazne słupy wiorstowe, wskazujące odległość do Warszawy (1 wiorsta = 1,066 km). Pierwszy, wskazujący 131 wiorst znajdował się przy ul. Cegielnianej, czwarty (134) w rejonie mostu na rzece Jasień.

W granicach Łódki, tereny przy Piotrkowskiej w wielu miejscach były podmokłe. Z tego względu w 1826 r. po obu stronach ulicy wykopano rowy. Domy musiały być oddalone od rowu o co najmniej 3,5 m. Częstym obrazem byli tkacze ustawiający zapory i płuczący w rowach farbowaną przędzę i tkaniny. Zdarzało się, że woda zalewała trakt uniemożliwiając przejście i niszcząc chodniki. Przed niektórymi posesjami rowy były zabłocone i zaśmiecone. Tereny na których stanęły rządowe domy tkaczy były na tyle podmokłe, że zdarzały się zawalenia kominów i ścian budynków. Aby zapobiec podmywaniu zabudowań, na odcinku od Piotrkowskiej 268 do numeru 220 (tam wypływały źródła), ustawiono wał z kamieni utrzymujący brzegi rowów. Porządkiem traktu i rowów zajmowała się państwowa służba drogowa. Mieszkańcy często kosili jednak trawy lub wypasali nad rowami bydło, co tworzyło konflikty. Ponadto mieszkańcy często niszczyli wały przy budowie domów.

Przed drzwiami domostw, nad rowami kładzione były kładki i mostki. Każde takie przejście wyglądało inaczej. Czasami nad rowem leżały tylko drewniane bale. Przy mostkach ustawiane były balustrady w kolorach „rosyjskiej kokardy” – czarnym, białym i pomarańczowym. Do poprzecznych ulic, poprowadzone zostały mostki zjazdowe pozwalające przejechać nad rowami. W 1827 r. pojawiły się pierwsze tablice z oznaczeniami ulic i placów w osadzie Łódka.

W latach 20-tych wzdłuż Piotrkowskiej czy innych ulic nie sadzono jeszcze drzew. Pierwsza miejska szkółka została jednak założona w 1825 r. Z zarządzenia Rembelińskiego posadzono w niej włoskie topole. Pierwsze z nich, na ul. Piotrkowskiej pojawiły się w 1835 r. Wcześniej powstał jednak pierwszy park w Łodzi. Jego zagospodarowanie zlecono Adamowskiemu (właścicielowi zajazdu), na działce o powierzchni 4,5 morga, po wschodniej stronie Piotrkowskiej, pod nr 181 (obecnie 175a). Na froncie działki stanął dom zajezdny, natomiast na pozostałej części utworzono ogród spacerowy w stylu angielskim. Część drzewostanu stanowiły pozostałości lasu łódzkiego. Posadzono tam również drzewa owocowe. Poza zajazdem znajdowała się tam również altana, kręgielnia, oficyna, piwnica na wina, a także stajnia dla koni przyjezdnych i obora.

To jak wyglądała ulica Piotrkowska w początkowym jej rozwoju, opisywał Zygmunt Manitius w pamiętnikach:

"Łódź robiła wrażenie wyciągniętej wzdłuż głównej drogi, olbrzymio wydłużonej (5 wiorst - ok. 5 km) wioski. Gdy ojciec mój przybył do Łodzi, tylko w rynku i na Starym Mieście było kilka jednopiętrowych domów, na całej Piotrkowskiej zaś tylko jeden, reszta były to domki parterowe, na całej też ulicy Piotrkowskiej niemal wcale nie było sklepów [...] Z to, jak Piotrkowska długa, ze wszystkich domków, okien, drzwi dolatywał charakterystyczny i jakże mi pamiętni z lat dziecinnych klekot i stuk tysiąca warsztatów. Bocznych ulic wówczas wcale nie było, poza kilku w pole wiodącymi uliczkami w stronie Starego Miasta i Rynku, i to nie zabudowanych, a dobrze jeśli walącym się płotem ogrodzone. Z Piotrkowskiej, w lewo czy w prawo, zaraz tuż za domkiem Majstrów Tkackich, dziś róg Przejazd i Piotrkowskiej, kończył się bruk i ciągnęła dalej zwykła szosa, a ścieżki, zastępujące chodniki, odgrodzone były od jezdni głębokim i szerokim rowem. Gdzie dzisiaj kościół Św. Jana, wkrąg jak okiem sięgnąć do Głównej, dość gęsto już co prawda zabudowanej, ciągnęły się uprawne pola i jakże często, pomnę, przemierzałem całe dzielnice na przełaj wśród kłoniących się i rozszumiałych łanów zboża."

Jeśli chodzi o transport, poruszano się głównie pieszo czy wozami konnymi. Funkcjonowała poczta konna. Łódź nie miała wtedy jeszcze połączenia kolejowego. Najbliższe stacje znajdowały się w Rokicinach i w Łęczycy. Do momentu doprowadzenia do miasta sieci torów, szczególnie istotny dla handlu był trakt drogowy łączący rozwijającą się osadę fabryczną z Rokicinami, który jako jeden z priorytetowych utwardzono.

Tempo wzrostu gospodarczego dobrze oddają statystyki dotyczące dochodów kasy miejskiej. O ile w roku 1823 do kasy miejskiej wpływało 2670 zł polskich (ok. 130 tys. obecnych pln), o tyle w roku 1825 było to już 4322 zł. Największy skok nastąpił jednak dopiero w latach 30., kiedy do 1839 r. do kasy wpływało już ponad 50 tys. zł rocznie (2,5 mln pln). Jeśli chodzi o dochody z konsumpcji, w 1821 roku miasto inkasowało 3754 zł. W roku 1829 było to już blisko 20 tys. ówczesnych zł. Świadczy to z jednej strony o ciągłym napływie ludności, z drugiej zaś o wzroście zamożności mieszkańców. Wraz jednak z rozwojem przemysłu i rozrostem zakładów fabrycznych, ogółem ludność ubożała. Wysoki poziom życia utrzymywali fabrykanci rozwijający swoje firmy. Napływała jednak coraz większa liczba ludności ubogiej, pracującej w fabrykach.

Handel w latach 20-tych skupiał się głównie w rejonie Starego Rynku. W tym czasie rozwijała się tam dzielnica żydowska. Koncentracja handlu w tej części Łodzi utrzymywała się jeszcze przez kolejne dziesięciolecia, co stawało się coraz bardziej uciążliwe dla rozrastającego się w kierunku południowym miasta. W omawianym okresie odbywało się w Łodzi 12 jarmarków rocznie.

Mieszkańcy Łodzi dopiero od 1806 roku byli upoważnieni do utrzymywania nauczyciela na poziomie elementarnym. Pierwszą szkołę otwarto w roku 1815. Była to powiatowa szkoła niemiecko-rosyjska, która z czasem zyskała profil fabryczny. W 1826 r. powstała pierwsza w Łodzi elementarna szkoła ewangelicka w Nowym Mieście. Druga szkoła elementarna została utworzony w 1829 r. na terenie Łódki. Składała się z dwóch oddziałów – ewangelickiego i katolickiego. Do końca lat 40. rozwinęły się jeszcze 3 męskie szkoły elementarne, jedna kobieca i dwie szkoły rzemieślnicze.

Opiekę medyczną od 1821 r. przez pierwsze 2 lata świadczył lekarz miejski Antoni Dąbrowski – „chirurg II klasy”. W kolejnych latach mieszkańcy leczyli się u prywatnego chirurga Karola Kellera. Koszty leczenia mieszkańców pokrywała kasa miejska. Pierwsza łódzka apteka powstała dopiero w 1829 r. w Rynku Nowego Miasta w parterowym, murowanym domu Antoniego Bittdorfa. Była to pierwsza „kamienica” w rynku.

W sąsiedztwie Łodzi, poza okalającymi ją lasami i polami znajdowały się inne miejscowości, które również zyskały na rozwoju przemysłu. W latach-20. najważniejszy był Zgierz na północy, który rozwijał się podobnie do Łodzi. Najbliżej na południu, znajdowały się Pabianice – miasto podupadłe jeszcze w pierwszej połowie dziesięciolecia. Tam dopiero na przełomie lat 20. I 30., po kryzysie w sukiennictwie, kiedy to dynamicznie zaczął rozwijać się przemysł bawełniany, pojawił się znaczący napływ tkaczy i sukienników. Ponadto, przy traktach wychodzących z miasta znajdowały się liczne wsie, z czasem wcielane w struktury Łodzi (np. Chojny, Dąbrowa, Wólka, Widzew, Bałuty, Retkinia) Z miejsc uczęszczanych przez ówczesnych Łodzian, wymienić należy również Łagiewniki. Znajdujące się tam sanktuarium już wtedy było celem pielgrzymek. Istotne w tym czasie były również wspomniane wcześniej Rokiciny, ze względu na przebieg linii kolei warszawsko-wiedeńskiej.

W przypadku kluczowego dla Łodzi przemysłu, poszczególne jego gałęzie związane z tkactwem i włókiennictwem pojawiały się w mieście etapami. Na początku, od roku 1823 zaczęły powstawać rękodzielnie sukiennicze. Pierwsza mała fabryka bawełniana pojawiła się w 1824 r.. Zakłady lniane i konopne  zaczęto otwierać dopiero w 1827 r.

W czerwcu 1823 r. nie było jeszcze żadnych cudzoziemców prowadzących domy rękodzielnicze. Na wyznaczonych dla nowych zabudowań parcelach, w tym czasie zbierano jeszcze ostatnie plony zbóż. Do grudnia tego roku powstało 6 domów dwurodzinnych wraz z warsztatami sukienniczymi, które poprowadziło 9 majstrów zagranicznych. W tym samym roku powstał również nowy rządowy folusz (warsztat zajmujący się obróbką sukna) przekazany w dzierżawę holendrowi Petersowi. Równolegle do niego otworzyła się prywatna farbiarnia Saengera. Pomimo ograniczeń w dostawach sukna w 1824 r. i kryzysu rok później, osadzie fabrycznej udało się przetrwać i kontynuowano dalszy jej rozwój. Pomógł w tym zwiększony napływ imigrantów uciekających przed kryzysem z Rosji, Prus i Niemiec. W 1828 r. w Nowym Mieście działało 51 majstrów zajmujących się wyrobem produktów wełnianych, mając do dyspozycji 48 maszyn przędzalniczych i 54 warsztaty tkackie. Do końca lat 20. przemysł sukienniczy napotykał jeszcze wiele problemów, dlatego w kolejnych latach większy wpływ na rozwój Łodzi miały inne gałęzie. W tym czasie sukiennictwo znacząco rozwinęło się w Zgierzu.

Lepiej w Łodzi rozwijała się produkcja bawełny. Rękodzielnicy w tym fachu osiedlali się na terenie osady Łódki. W 1824 r. na jej teren sprowadzonych zostało ponad 50 tkaczy, każdy z kilkoma warsztatami. Równolegle rozwijała się osada prządnicza. Powstało 30 parterowych domów murowanych i 12 drewnianych. Przygotowanie tych domów było konieczne, ponieważ tkacze i prządkowie sprowadzani w tym czasie nie byli zamożni. Z powodu dużej konkurencji, produkcja bawełny była ryzykowna, jednak Łódź, ze względu na korzystne uwarunkowania jako jedyne miasto w Polsce utrzymała postęp w tym zakresie. W kolejnych latach do Łodzi sprowadzili się przyszli potentaci tacy jak Lange, Wendisch czy wreszcie Ludwik Geyer. Wendisch wybudował w latach 20. 3-piętrową przędzalnię bawełny. Geyer w tym czasie również rozwinął swoje zakłady. W roku 1828 wytworzono 300 tysięcy łokci tkanin bawełnianych, (dla porównania rok wcześniej było to tylko 48 tysięcy łokci). W kolejnych latach produkcja bawełny była jedną z wiodących w Łodzi.

Na przestrzeni pierwszej dekady przemysłowej historii Łodzi, liczba jej mieszkańców wzrosła z 800 do blisko 5 tysięcy osób. Dominująca wśród zagranicznych imigrantów ludność niemiecka, miała w tym okresie duży wpływ na kształtowanie się kultury i życia społecznego – szczególnie w Nowym Mieście i w osadzie Łódce. Dominujący w Łodzi do tej pory Polacy, zauważalni byli przede wszystkim w organach administracji. Mniejszość żydowska zasiedlała głównie Stare Miasto i tam Żydzi koncentrowali się na prowadzeniu handlu.

Na uwadze należy mieć fakt, że w początkowym okresie przybyła ludność była przeważnie biedna. Były to osoby uciekające przed ubóstwem do nowej „ziemi obiecanej”. Często docierali do Łodzi pieszo, z całym dobytkiem na wózku. Co zamożniejsi przybywali wozem z koniem. Jedyne, co posiadali niektórzy tkacze, to wiedza na temat rzemiosła. Dopiero tu, wybrani szczęśliwcy zaczynali się bogacić przy wsparciu państwa. Nie wszyscy jednak wiedzieli jak rozwinąć przedsiębiorstwo. Wielu popadało w długi, żyjąc tylko ze wsparcia władz. Część po krótkim czasie uciekała, a ich majątki licytowano. Inni zmieniali profesję. Dobrze widać to na przykładzie Nowego Miasta, gdzie osiedlali się sukiennicy. Do końca lat 20. na odcinku Piotrkowskiej, od Nowego Rynku do Cegielnianej, niewiele było już zakładów sukienniczych. Większość zaczęła upadać po 1827 r. Zamiast szyldów z napisem „sukiennik”, znaleźć można było tam cieśli, murarzy, rzeźników, szewców, krawców, ślusarzy, piekarzy, kowali czy sklepikarzy. Z kolei na odcinku Piotrkowskiej w granicach Łódki żyli niemal tylko tkacze bawełny.

Wśród przechodniów ma ulicach dominował ubiór typowy dla tkaczy. Mężczyźni jako wierzchnie nakrycie nosili surdut nankinowy w kolorze zwykle popielatym lub surduty sukienne w kolorach: granatowym albo ciemnozielonym. Do tego zakładano kamizelki perkalowe (np. w białe kółka) lub pluszowe, w ciemnych kolorach. Pod spodem noszono nankinowe lub sukienne przeważnie niebieskie spodnie oraz koszule perkalowe. Uzupełnieniem stroju niejednokrotnie był kaszkiet oraz chustka pod szyję (np. czerwona). Kobiety nosiły z reguły jaskrawe ubrania. Do typowych damskich strojów zaliczyć można suknie perkalowe w różnorodne, kolorowe wzory oraz baścikowe i perkalowe fartuchy. Jako dodatek panie nosiły chustki jedwabne, często w wzory kwiatowe lub kraciaste wełniane, a do tego kolorowe nakrycia głowy ze złotymi galonami.

Tkacze zwyczajowo pracowali we własnych domach, gdzie organizowali swój warsztat. Pomagali im członkowie rodzin lub osoby wynajęte, jeśli przedsiębiorca nie miał rodziny. Tkacze sami zajmowali się zbywaniem towarów. Poza pracą w warsztatach tkackich, mieszkańcy uprawiali również ziemię. Rośliny rolne rosły w ogrodach na tyłach domów. Jesienią w czasie zbiorów produkcja tkacka często była mniejsza.

Początkowo w Łodzi przemysłowej nie było wielu możliwości spędzania czasu wolnego. Tkacze w wolnych chwilach mogli zajmować się swoimi ogrodami. W przestrzeni miasta, aż do 1824 r. brakowało miejsc rozrywki. Później do dyspozycji oddano zajazd. Pierwszy szynk w osadzie tkackiej powstał w 1827 r., przy Piotrkowskiej 45 na rogu ul. Zielonej. Właścicielem był Bartosz Wencel, który w prowadzeniu szynku wyręczał się Florianem Kindermannem. Drugi z kolei szynk, przy Piotrkowskiej 98 na rogu ul. Przejazd, otworzył Jan Gottlieb Wustman. Również na Górnym Rynku, przy samym trakcie piotrkowskim, prosperowały dwa zajazdy: wcześniejszy (z 1829 r.) w drewnianym budynku Józefa Langera i późniejszy w murowanym domu Adama Fiszera. W szynkach sprzedawano wódkę, piwo i niektóre artykuły żywnościowe. Prawie w każdym szynku przy Piotrkowskiej funkcjonowały kręgielnie i bilardy. Były one miejscami spotkań towarzyskich, zebrań i narad, w których szynkarzami byli przeważnie Niemcy w średnim wieku. Niektóre szynki były jednocześnie traktierniami (podrzędnymi restauracjami).

Łodzianie uczęszczali również do kościoła oraz na jarmarki. Pierwszy park utworzony w 1827 r. był atrakcją odwiedzaną przez względnie zamożnych mieszkańców (był to ogród prywatny). W niedziele wolne od pracy łodzianie odwiedzali okoliczne lasy i wsie. Popularnym celem były np. Łagiewniki z tamtejszym sanktuarium.

W początkowym okresie, przyjezdna ludność niemiecka nie utrzymywała dobrych stosunków z miejscowymi Polakami. Niemcy, za sprawą licznych przywilejów, znajdowali się w dużo lepszej sytuacji gospodarczej i społecznej od rodzimego mieszczaństwa i chłopstwa. Kolonizatorzy wielokrotnie byli też lepiej wykształceni, umieli pisać i czytać. W związku z tym obnosili się ze swoją domniemaną wyższością nad lokalną ludnością. Większe szanse na szybsze bogacenie się imigrantów, potęgowały podziały. Szczególnie niekorzystne relacje pomiędzy poszczególnymi grupami społecznymi nastały po powstaniu listopadowym. Tkacze mieli korzyści ze stabilnej sytuacji pod rządami Królestwa Polskiego. Nie popierali ruchu narodowowyzwoleńczego. Najmożniejsi bojkotowali powstanie. Dochodziło do podpaleń polskich domów, a w odpowiedzi do zbrojnych wystąpień chłopów i mieszczan. Trwająca wojna i zrywy narodowowyzwoleńcze przyczyniły się do niemal całkowitego upadku sukiennictwa na przełomie lat 20. i 30.. Wtedy właśnie wielu tkaczy popadło w ubóstwo i albo wracali do ojczyzny, albo poszukiwali pracy w innej profesji.

Osadnicy przybywający do Łodzi, w myśl zapisów Umowy Zgierskiej, po otrzymaniu działki byli zobowiązani do budowy domu według urzędowego wzoru – tzw. domu rządowego (jeśli przybyły nie otrzymał parceli z domem). Działki przekazywane kolonistom składały się z części budowlanej i ogrodu. Początkowo na parcelach stawiano drewniane domy, które z czasem zastępowane były bardziej okazałymi murowanymi.

W latach 1823-26, magistrat wybudował według wzoru 12 domów drewnianych przy ulicy Piotrkowskiej na działkach nr 248-268 (pierwotnie nr 2-13). Były to domy parterowe, z dachami naczółkowymi, krytymi gontami, które dla większej trwałości malowano czerwoną farbą. Budynki sytuowano na planie prostokąta, równolegle do ulicy. Miały wymiary odpowiednio: 24,5 łokcia długości (1 łokieć = 57,6 cm), 11 łokci szerokości i 4 łokcie wysokości. Na stronę ul. Piotrkowskiej wychodziły 4 okna frontowe i prawdopodobnie tyle samo okien znajdowało się od podwórza. Domy te nie miały okien na strychu. Po środku, z obu stron, znajdowały się drzwi wejściowe, a cały dom przecinała na wylot szeroka sień. Drzwi do niej były dwuskrzydłowe.

W budynkach znajdowały się dwie izby: jedna mieszkalna i jedna warsztatowa oraz kuchnia i komora. Po prawej stronie, na środku sieni lokowane były schody na strych. Pod schodami znajdowała się mała, zamykana komórka. Izby warsztatowe były większe od mieszkalnych i miały dostęp do okien z trzech stron.

Opisane wyżej domy wyceniano na 1560 ówczesnych złotych polskich (około 70 tys. zł obecnie). Na początku wynajmowano je tkaczom za opłatę komornego. Później sprzedawane były w cenie 1550 zł. Budynki zbyte zostały w latach 1828-30. Wiadomo jednak, że do 1834 r., nabywcy wpłacili tylko ¼ należnej kwoty.

Pierwszy wzór domu drewnianego okazał się być niewystarczający. Z tego względu kolejne z typowych projektów rządowych były już większe, wyższe i murowane. W latach 1825-26 powstało 30 tego rodzaju domów murowanych. Ulokowano je na działkach przy Piotrkowskiej od nr 174 do 232 (dawniej 21-50), pomiędzy ulicami Główną i Boczną (Brzeźna). Domy te zaprojektował Krzysztof Wilhelm Dürring, a stawiane były przez prywatnych przedsiębiorców.  Sytuowano je analogicznie do domów drewnianych, miały jednak nieco większe wymiary: 26,5 łokcia długości, 14 łokci szerokości i 5 łokci wysokości. Wymiary kilku z nich nieznacznie odbiegały od standardu. Zbliżony był też układ okien i wejść na parterze. Większa niekiedy była liczba otworów okiennych, bo od frontu w niektórych budynkach było ich 6, zamiast 4. Różnicę stanowiły też 4 dodatkowe okna na strychu. Budynki z 5 oknami od frontu nie miały drzwi wejściowych od strony ulicy.

W budynkach murowanych znajdowały się 2 lub 3 izby, kuchnia oraz komora. Pośrodku znajdowała się sień ze schodami na strych, po jej prawej stronie. Największą przestrzeń, bo niemal połowę domu zajmowała izba warsztatowa. Lokalizowano ją w południowej części mieszkania, z dostępem do 6-7 okien, aby zapewnić tkaczowi odpowiednie doświetlenie podczas pracy.

Murowane domy typowe wyceniano na 2965 złotych polskich, sprzedawane były natomiast w cenie 3000 zł. Do roku 1831 sprzedane były 4 domy. Pozostałe wynajmowano pobierając komorne. Do 1827 r. wszystkie z domów rządowych były zamieszkane. Dwanaście drewnianych domów zajęło 15 tkaczy, natomiast w 28 murowanych siedzibach rozlokowano początkowo 50 tkaczy oraz jednego ławnika czynnego. Zdarzały się sytuacje, kiedy nowo przybyli czekali na wykończenie domów, nie mając dachu nad głową.

Rządowe domy skupiały się w pobliżu bielnika, w posiadle wodno-fabrycznym nad Jasieniem. Tkacze oddawali tam swoje materiały do wykończenia. Domy stawiane były na frontach działek, przylegle do północnych ich granic. Od strony południowej podwórek sytuowana była brama oraz płoty ze sztachet odgradzające parcele od ulicy.

Tkacze, decydujący się na budowę własnego domu, korzystali z tanich materiałów z cegielni założonej w 1823 r.: cegieł i dachówek oraz darmowego drewna z lasów rządowych. Domy stawiane były na wzór tych rządowych. Nadzorem nad realizacją budów zajmował się budowniczy miejski Józef Maliszewski oraz burmistrz.

Zgodnie z przepisami, biorący w dzierżawę działki mieli 2 lata na wybudowanie znormalizowanego domu. W praktyce trwało to jednak kilka lat i niewielu tkaczy wyrabiało się w terminie. W międzyczasie na podwórkach składowane były materiały do budowy domów i warsztatów: dachówki, cegły, a na ulicy przed frontem leżały stosy drewna. W pierwszej kolejności stawiane były niewielkie domy w głębi działki. Miejsca w pierzei pozostawały przez lata puste, zarezerwowane na okazalsze budynki. Te pierwsze domki miały zaledwie od 3 do 4 łokci wysokości (niecałe 2 m). Domy te kosztowały nie więcej niż 450 zł (obecnie ok. 25 tys. zł). Gdy rodzina zasiedlała takie tymczasowe domostwo, kolejno na ich tyłach powstawały obory. Z czasem, kiedy kolonizatorzy bogacili się, stawiane były również stajnie. Jeszcze w połowie lat 30. w pierzei ul. Piotrkowskiej stały głównie domy wybudowane przez rząd. Większość działek od frontu pozostawała w tym czasie pusta, porośnięta trawą.

Prywatne domy frontowe w przeważającej większości były drewniane. Kryto je gontami, bardzo rzadko dachówką ze względu na darmowy dostęp do drewna. Przeważnie były to dachy naczółkowe, a więc z lekkim załamaniem krawędzi w części szczytowej kalenicy. Zwykle budynki te były nieco większe od rządowych. Ich wymiary mieściły się w przedziałach: od 24 do 32 łokci długości, od 12 do 20 łokci szerokości i od 4 do 5 łokci wysokości. Wzdłuż Piotrkowskiej, na odcinku od Rynku Nowego Miasta do ul. Dzielnej najczęściej występowały domy o wymiarach 30x20x5 łokci. Dalej od ul. Dzielnej do ul. Emilii najpowszechniejszym wymiarem było 26x14x4 łokcie. W domach prywatnych na ulicę wychodziło od 4 do 6 okien frontowych (z przewagą domów 6-modułowych). Niektóre domy miały również frontowe facjatki z jednym oknem (nad wejściem). Rozkład pomieszczeń był taki sam jak w domach rządowych. Środkiem przechodziła sień łącząca wejście od strony ulicy z podwórzem. Znajdowały się w niej schody na strych. Po obu stronach sieni rozmieszczonych było od dwóch do czterech izb (mieszkalnych i warsztatowych) oraz kuchnia i spiżarnia. Z początku były to domy jedno lub dwurodzinne. Wraz z napływem ludności zamieszkiwało je często więcej rodzin.

Nieliczne prywatne domy murowane były zbliżone formą do rządowych. Miały podobne wymiary, a dachy naczółkowe kryto dachówką. Wymiary były adekwatne do tych z typowych budowli. Od strony ulicy znajdowało się od 4 do 6 okien frontowych, przeważnie sześć. We wnętrzach organizowano od 2 aż do 6 izb wraz z kuchnią, sienią na środku i schowankiem. Rzadko spotykane były facjatki na poddaszu. Przed wejściem stawiano przeważnie dwa schodki.

Domy tkaczy ogrzewane były drewnem. Znajdowały się w nich ogniska kominkowe, używane również do przyrządzania posiłków oraz doświetlania izb. Dla zapewnienia dostatecznego ciepła przy pracy w warsztatach dogrzewano się jeszcze piecami żelaznymi. Bardzo rzadko spotykane były piece kuchenne. W zamożnych domach (np. u Steinerta) oraz w zajazdach, posiłki były przygotowywane na dużych kuchennych piecach. Kominki wykorzystywano w takich domostwach tylko do lekkiego dogrzewania i odświeżania powietrza.

Umeblowanie przeważnie stanowiły tylko najbardziej niezbędne sprzęty. W izbach znajdowały się meble takie jak: drewniane łóżko (przeważnie malowane na zielono lub biało), stół (często sosnowy), komoda z szufladami, drewniana kanapa (często w czerwonym kolorze), do tego krzesła, ławki, stołki, kufry. Na wyposażeniu były też skrzynie  z zamkiem, w których przechowywano ubrania. Na ścianach wieszano półki na naczynia oraz niekiedy drewniane zegary, czasami również inne ozdoby np. miedzioryty oprawione w ramki. Na wyposażeniu niektórych domów znajdowały się drewniane wanny do kąpieli. Łóżka ścielono pierzynami, często w kratę lub w pasy oraz poduszkami w powłoczkach. Okna zdobiły firanki płócienne lub perkalowe, np. czerwone. Do stołu nakrywano blaszanymi sztućcami, fajansowymi talerzami, kufelkami, a także stawiano lichtarze stołowe: blaszane, drewniane lub cynowe. Kuchnie wyposażone były w takie naczynia jak: żelazne garnki, miedziane kociołki, blaszane durszlaki, drewniane solniczki, stągwie do wody, blaszane patelnie, młynek do kawy, krzesiwo do ognia czy tarki blaszane.

Warsztaty tkackie organizowano w wydzielonych, nasłonecznionych izbach. Tkacze mieli w domach kilka warsztatów – dwa, niekiedy trzy. Obsługiwała je cała rodzina, a czasami zatrudniani byli dodatkowo czeladnicy, uczniowie lub służące.

Kwestie techniczne budowy domów prywatnych rozstrzygane były w oparciu o instrukcje budowlane z wytycznymi dla projektów typowych. Budynki należało stawiać zgodnie z ogólnym planem regulacji miasta, przy ulicy. W większości przypadków konstrukcja domów drewnianych i murowanych była spójna. Zdarzały się jednak indywidualne projekty, wykonywane przez budowniczego obwodowego dla zamożnych właścicieli. Styl domostw był charakterystyczny dla architektury okresu Królestwa Kongresowego. W zdobnictwie powtarzały się motywy klasycystyczne. Jednolite wytyczne sprawiały, że w momencie zabudowania większej części działek w danym kwartale, okolica wyglądała schludnie i spójnie.

Wytyczne odnosiły się też do kwestii bezpieczeństwa. Ze względu na zagrożenie pożarowe preferowane były pokrycia dachowe z ceramicznych dachówek. W ostateczności dopuszczano gonty. Zdarzały się pojedyncze domy kryte słomą, było to jednak możliwe tylko tymczasowo, kiedy brakowało materiałów na dachówkę. Więcej domów krytych słomą zdarzało się przy bocznych ulicach, odchodzących od Piotrkowskiej. W 1827 r. przy ul. Piotrkowskiej powstał jeden dom kryty słomą, który co ciekawe był dość dużą i drogą konstrukcją. Kosztował 3600 ówczesnych zł, a jego właścicielem był Ferdynand Lik.

Organizowane były częste kontrole sprawdzające estetykę i położenie budynków. Zgodnie z instrukcją domy powinny być malowane na jasne, niejaskrawe kolory: popielaty, kremowy, jasno-seledynowy. Schodki prowadzące do sieni nie mogły zajmować chodnika. Niezabudowaną część parceli należało otaczać parkanami. Podobnie jak przy domach rządowych, działki od ulicy odgrodzone były bramami, furtkami i ogrodzeniem ze sztachet.

Do regulacji dołączone były również normowane rysunki architektoniczne. Stosowanie się do nich ułatwiało pozyskiwanie rządowych pożyczek oraz usprawniało proces zatwierdzenia projektu budowy. Na domy drewniane tkacze otrzymywali 600 zł, a na murowane 1200 zł. Pożyczki spłacano w okresie 6 lat, z uwzględnieniem roku wolnego. Oprocentowanie wynosiło 5%. Pożyczkobiorcy często spłacali raty nieregularnie. Składane były liczne podania o odroczenie. Niekiedy tkacze nie będąc w stanie spłacać długu, sprzedawali domy ze zobowiązaniem i przenosili się na odleglejsze od centrum tereny.